湾区房地产市场动态

2021年3月:湾区房地产动态更新

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https://youtu.be/FsXVz1FPQEk

2021年前两个月,硅谷和美国很多地方的房地产市场一样,只能用“疯狂”来形容,一个没什么大毛病的房子上市,动辄30到40个人竞价,开价200万的房子,都是50万、60万地往上加价。用历史数据来比较推导房价的办法,基本失效,市场屡屡竞价出想象不到的历史新高价。这两个月,Bill Qin 硅谷地产团队经历了几十多次的竞价,一直都在见证市场的急速拉升和历史的价格新高。时间进入到3月份,可以明显感觉到市场开始有冷却的迹象,未来硅谷房地产市场如何发展,请看上边硅谷第一季度房地产趋势视频。

回顾一下年初的走势,从东湾到南湾,从旧金山到中半岛,2个月内价格全线上涨。

  • 远东 Danville,615 Dunhill Dr, 开价125万,收了50个offer,成交价比开价高了近50万。

  • 三谷 San Ramon, Townhouse, 6117 Yardley Ln, 开价近100万,上市7天,收了26个offer,成交价比开价高了近20万。

  • 三谷 Dublin,5018 Colebrook Ct,收了47个offer。

  • 东湾Fremont, 3656 Cormorant Ter,收了24个offer。

  • Fremont 94536 的房子,去年类似房子成交140万,今年经过flip,直接卖到180万,加价40万。

  • 北 San Jose 我们团队卖的房子,在路边上有硬伤,重新装修,收到了5 个offer,价格比开价高了 20万。

  • 南 San Jose  我们团队卖的房子收到 9个offer,价格比开价高20万,比最近同类型房子的成交价也高了20万。

  • Cupertino,20682 Cheryl Dr,  学区房,市场一如既往的火热,开价240万,成交280万, 上市半天就成交了。

  • Palo Alto,265 Coleridge Ave,一个废弃额房子,也是加价成交。Palo Alto去年底价格下降但是年初价格开始回升。

  • Sunnyvale 94087的single family,去年底成交价是200万,今年初开价180万,成交240多万,收到35个offer。   

二月份各个地区市场都是上升的,以Santa Clara 县为例,Single  Family 中位价上升近7%, 平均价上升12%,成交价比开价平均高2%。

中半岛中位价和平均价都上升 22%。一个月上升22%,升幅巨大。

市场急速拉升,背后的原因, 简单讲就是,供给少、需求多、利率低、股价高,天天看着抢房子压力大。

下边我们看一下需求层面。抢房子的Buyer很多受到两个心理的影响:

一是胜利的心理,硅谷工程师很多都拿着科技大厂的股票和高薪。股市涨,感到财富增长,股票套现,很容易就能买到百万房产。以前出个20-30万的首付就算不少了,最近看到动辄都是百万的现金当首付。

二是担心的心情。房价年初突然开始大幅拉升,别说买房,连看房子都要排队。再看着政府不停的印钱,小红书、微信、YouTube刷一刷,哪哪儿都是在说收多少个offer,加价了多少钱。就像看恐怖片,一边看着恐怖紧张害怕,一边还忍不住要关注参与。看着房价涨的速度远远比攒钱的速度快,感觉现在不买房,今后就买不起了,晚一个月买,都是十几几十万的损失。以前沉着十年坚决观望不入市,坐等着房市下跌的看官,被这疯狂的市场感染都加入了抢房大军;更别说刚刚有想法,受到舆论和市场的压力,也开始心动的首次买房的小伙伴,到后来跑步入场。疫情期间被压制的需求集中爆发了。

推升需求的还有利率,虽然10年期美债收益率飙升至1.75%,住宅抵押贷款利率有所上升,但是美联储开会承诺维持低利率,提升对通胀的容忍度。相信利率很长一段时间会维持低息的环境。

申请购房贷款的数量已经41个星期增长,3月份申请人小幅下调,说明三月份入市的买家有所减少。再有现在市场上,不少buyer 经过两个月的疲惫抢房,屡屡受挫,眼看房价一飞冲天,也累了,也伐了,涨就涨,我先歇会。不少买家不再参与竞价转为观望,也让现有需求所有减少。相信今后需求端不会大幅增加,也就是消耗现有存量。

首次购房在buyer中占比 43% , 超过前几年的水平,而且现在的buyer普遍会支付更多的首付, 从 2006年首付比例 24% 增加到现在近1/3,也是拜 股市和高薪的影响。

另外,小换大、换学区房的buyer也更有底气,除了从股市拿钱出来,现在房子升值,做提现重新贷款拿出更多的钱买大房子。也给推升房价储备了更多的弹药。

疫情还在持续,在家上班如果家里居住面积太小,的确挺难忍受,所以还是有源源不断改善型购买的人进入市场。

海外买家持续处在减少中,不但不买房,还不断出清手中房产。最近我们出售的三个高端房产就是这样情况,卖了房子回中国。尤其是这几年美国不友好的移民政策,以及近期的疫情影响。现在总统换届,政策改变,相信这部分海外买家会有所恢复,但也是在疫情之后的事情了。 

总结一下需求:股市上涨、利息下降,推动了首次购房的数量的增长,疫情居住刚需的改善住房,小换大、换学区的购房有所增长。但是由于抢房不宜,不少买家有些疲惫,选择观望,总体需求量还是很大,但是有所下降。表现出来的是房子的offer 买单数量较上月有所减少。  

供给层面,市场供给依旧吃紧,加州在市场上的房子是15年以来的低点。这也是造成年初抢房的因素之一,买的人多,没有房子卖,大家望眼欲穿等房子,出来一个房子赶紧扑上去。今年和去年初相比供给量几近腰斩。好消息是,房源正在每月递增,以Santa Clara县为例,二月比一月新房上市增长14%。相比去年疫情开始的时候有80% 的卖家不卖房子,现在只有 45%的卖家因为疫情暂缓卖房。从市场上拿下去不卖的房子更从去年的25%下降到现在的6%。

房源增加的助力有几个方面:

1. 每年季节性到夏天这段时间房源也会越来越多。

2. 疫情在逐步缓解当中,每天百万计的疫苗都在注射,大家的生活逐步恢复正常。也会有越来越多的人开始流动,房子也会拿出来卖,积攒的库存会得到释放。

3. 最近 Prop 19 通过,这个法案涉及到了很多关于房地产的方面,其中一个以前老年人换房要维持较低的房地产税,只能在州内四个县之内换房,范围很有限,现在换房范围扩展到了整个加州,促进了流动性。相信在疫情结束后,有更多的老年人会开始换房,把硅谷昂贵的房子卖了,到便宜的地方买个退休房,会进一步缓解硅谷房屋供给不足的问题。

4.  建商新建的住宅还有出租公寓在增加,政府鼓励大家在后院建的ADU这些也增加了房源

至于银行手里的房子,这部分我还是维持我以前的观点,不会大规模出现,也不会对市场造成大的影响。现在加州拖欠银行月供30天以上的总量是 28万,听起来数字很大,不过仔细看图上组成部分,从来没有晚付过月供,持有有资产的占28%,一次性把欠款付清的占15%,月供转做本金的占25%,只有大约14% 也就是4万左右是有严重问题的拖欠贷款,而且政府还不断延迟宽限期。随着经济恢复,复工复产,大家拿了工资,拖欠月供的数量还会不断下降。所以,这部分可以不做为危机的因素。出现银行屋的比例也只不过会在5%-10%的范围。

总结一下供给,现在非常吃紧,比去年几乎腰斩,但是正在逐步恢复当中,预计现在到今年夏天,会有更多的房子进入市场。

  

时间进入3月份,可以明显感觉市场在逐步降温,有问题的房子收到的offer数量比以前减少,加价幅度降低,很多buyer 用2月份的心理和热情在竞价房子的时候,以前怎么也买不到,现在出个价,意想不到,居然拿到房子了。

  

销售方面,列价、成交价以及销售量从年开始都全线增加,量价齐涨。

价格方面,持续低息,政府印钱,股市涨,加州已经是上涨的第7个年头了。大家都用恐怖来形容房价上涨。不过把视角拉远,环顾全球房地产的泡沫,硅谷比起,多伦多、阿姆斯特丹、苏黎世、慕尼黑、巴黎、香港这些大泡泡,也只是个二线的泡泡,而且还是有强劲经济支撑的。这次资产价格上涨是全球性的,绝非某个地方、某个国家的孤立现象。

以Santa Clara 为例,一月份别墅平均价格162万, 二月份180万,三月份210万,按月增长30万, 增幅16%,中位价也是按月近10%的增长。

从地区上看价格,疫情初期大规模移居远东的趋势逐步放缓。还是有人选择远东,三谷远程工作住房,但是数量已经大大减少,抢房的热度也有所放缓。随着复工复产临近,完全不去公司工作不太可能,每周至少要露个面,去个2-3天,这样住在离公司近的地方还是方便。人潮开始逐步回流到南湾半岛,也就有了年初offer 数量和房价都被推高。这种趋势还会持续到疫情结束。   

展望未来,预计美国 GDP 会2021年增长 5.5%,非农就业增长 3.6%,失业率在6.1%,CPI 上涨到 2.2%,房屋中位价加州整体上涨8%。

 

BQ Future Index:

自住购买指数: 60

出售适合指数:80

升值期望指数: 65 

投资风险指数: 50

疫情已经一年多了,生活上的不方便,虽然大家有所适应,但是还是想恢复到疫情前的样子,上街不用戴口罩,可以到饭馆坐着聚餐,孩子可以一直学校不用在家闹。好的现象是,现在出门路上会堵车,去奥特莱斯要找几圈才能找到停车位,游乐场过山车准备开门了,去看房也开始留意天上飞机有噪音,好久没看到的飞机,开始飞了。种种迹象,大家都已经开始后疫情时期向正常生活的过度了。

2012年,当时的市场也是快速拉升,有人说,现在的市场我从来没见过,太不正常了、太恐怖了,结果一直涨到了2018年。

2018年,当时市场同样疯狂,有人说,现在的市场我从来没见过,太不正常了、太恐怖了,结果5月份之后就开始下跌,有的地区价格到现在还没恢复。

2021年,现在的市场,太不正常、太恐怖了,我认为房价还会继续增长,但是增长速度会放缓,不会一直这样快速拉升。

房地产市场现在还是供给不足, 需求旺盛,价格快速拉升。但是像疫情一样,短暂的变化后,最终都会恢复供求平衡。库存增加,需求下调,硅谷各地区板块之间也在根据人们后疫情时期的需求而调整。到夏天市场还会沿着现在的趋势发展。

如果有卖房子的打算,看地区,适合的 Single Family 独栋房子尽快上市,别等到太多竞争;小户型 Condo,看地区,需要找我单独聊,有的也许等到人潮回归卖更好。

如果买房抢房子抢累了,就暂时歇歇,房价不会一直快速拉升;换房子 ,小换大、换学区,因为利率低,是个好时机。以上只是一个宏观分析,如果买卖房屋,具体案例具体分析。