湾区房地产市场动态

2020年12月:湾区房地产动态更新

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https://youtu.be/tK3ctodkybQ

2020年,带口罩的一年,美国发生了很多的事情——世纪疫情,总统换届,社会动荡——但都没有撼动房地产市场:3月份市场短暂停滞,小有恐慌之后,5月份房价企稳并且继续上涨。疫情影响到了大家的生活习惯和对居住的思考,公寓、小户型受冷落价格下降,独栋别墅、大户型收到追捧。今年在美国出售的独栋房屋平均售价比公寓高出 17.3%,  高于去年同期15.4%,是有记录以来的最大溢价。交通房销售缓减,有些传统的好区价格走软。学区房、退休房需求增加,价格上涨。投资房物业,内部板块调整,长期持有房屋需求减少,短期flip翻建需求增加。价格上涨的同时,租金却在一路下滑。旧金山、纽约、西雅图、波士顿、华盛顿等地租金都有10%-21% 的不同程度的下降。

 

和往期一样,讨论价格,我会从最表面的供给和需求这两个影响价格最基本的因素入手,和您一起深入分析背后的原因,找到变量,推演可能的变化,推导出各种结果。

 

2021 年美国房地产市场供给依然会吃紧,以下是几个房屋库存的来源,我们逐一分析:

 

首先是seller自己卖房,这部分今年的流动性被封存,但今后三个月有强烈卖房意愿的卖方会比2020年有所增长。卖房多的州集中在中部地区在亚利桑那、蒙大拿、堪萨斯等地。现在房源少的主要的原因是:seller感觉有被传染的风险,能不卖就先不卖了。另外,现在房价比较高,现金流比较好看,是不错的持有资产,seller没有太多动力卖房子。

还有有些seller想换房的,因为疫情收入暂时中断,不能贷款,买不了新房子,不能搬家,也就不能卖现在住的房子,直接让供给减少。随着疫情的缓解,疫苗的普及,以上卖房seller的顾虑逐步消除后,把自己的住房推入市场,房地产的库存还是会不断增加。

其他要卖房子的seller 相对稳定:退休换房,大房换小房;升级换房,小房子换大房;换学区房,先买了大房卖小房。这部分库存是会增加。

投资房库存,长期持有的减少,flip短期持有会增加,估计减少和增加各10%。

还有很大一块是建商房子卖的新建的房子,这部分不会有明显的大幅增加,因为可以看到政府批准的permit没有大幅增加,建商建房也需要时间。

以上的seller 每年都有,2021年基本和往年一样,保持数量上不会改变很大。

 

大家一直传说中的百万银行屋Forbearance 会不会大量涌现?短期内增加房屋库存,冲击市场造成房价下降呢?

 

这部分不容易发生,主要原因有以下几个原因:

首先,现在政府干预经济屡试不爽,还是会继续,forbearance的时间还可能会被行政命令再次延长。其次,银行方面也有很多办法,因为银行毕竟不是房地产公司,回收房子拿来卖,不是银行的主业,只要有办法维持借款人还款,就可以不收房子。银行可以用的方法,比如loan modification,2009年很多银行都使用过,就是延迟付款期限,减少付款金额,30年拉长成40年,这样每个月的还款金额就减少了。再退一步就算是收房子,之前也会是short sale的程序。

第三,近10年的房价持续上涨,大部分房子都积累了资产。据全国经纪人协会统计,过去5年内,全美国业每栋房子平均增值 16.5%,如果居住超过5年的的业主,房价翻倍。如果卖房子,都会有盈余。现在房源紧缺的情况下,房价高,房子好卖,还不起钱,可以选择自己出售房屋,卖个好价钱,自己还能多拿些钱。没有必要让银行收走,造成自己信用的损伤。另外屋主自己卖房子,有宽松的时间,价格不一定会下降很多。还有自己的首付,次贷风暴后银行加强审核,大部分贷款都是要求 20% 以上的首付,加上房价上涨,一般房子都有25% 以上的自有资产,业主不会轻易放弃房子让银行收走。这是和2008年次贷危机下法拍屋比较有很大不同地方。

以上这些拥有自有资金的房子业主,对市场不会带来太大的影响。 所以forbearance 房源不一定会有,即便有,规模也不会大,价格也不一定便宜。

据经济学家预测,Forbearance 最坏的情况出现占房源的30% 的法拍屋,一般情况出现8%,较好的情况是出现 5%的法拍屋。

总结一下供给,会在明年春天开始,随着疫情的缓解,逐步增加,明年下半年会有更多的房子出现在市场。

需求方面, 有几个影响需求的因素:

根据12月初美国经纪人协会统计数据,所有购房者中,用于自住购房比例占了 近80%。首次购房占了购买自住房屋比例的32%。很多现在租住公寓的人,感觉疫情期间不方便,想拥有自己的住房。明年随着公司陆续开工,人们心理稳定,会有更加确定购房需求。首次购房刚需房,这部分购房需求会持续增加。换房子、要学区、退休房,是稳定的需求,不会有变化。

投资房购买比例只有10%,明年市场稳定,很可能会小幅上升。投资板块里边继续保持今年的状态,长期持有购买会进一步下降,flip 房子增长,投资人更加倾向于短期项目。

购房需求强烈的地区如上图,集中在东西部地区。

下边分析一下影响需求的几个因素:

  • 失业/就业:由于疫情影响,2020年的失业人口增速之快可以说是前所未见。一度一个月高达2000万的申请失业救济人口,之后失业率持续回落到 8.5%附近。失业人口中分布在餐饮、娱乐、旅游、航空等行业,影响较多的是较低收入人群。地区上失业人口降幅最大以纽约、马赛诸塞为首,降幅大到9-10%;内华达降幅 8.2%。现在还差980万个就业恢复到疫情前就也高峰期的水平。明年随着疫情的缓减,复工复产,失业人口会进一步减少,有更多的人有能力贷款进而买房,这个因素会推动需求增长。
  • 工资增涨:很多企业在疫情浩劫中损失惨重,疫情后,都会通过提高价格进行弥补。政府也不断发行货币,很可能会造成物价上涨,现在一些餐饮企业已经已经开始提价销售,相信疫情后更多的企业会效法。薪资收入也会随着物价的上涨而增加。但是工资的上涨速度赶不上房价的上涨速度,所以房屋购买力会向低价位移动。  
  • 利率:处在在历史的新低点,利率对于房地产起到杠杆作用,利率下降1%相当于房价升高10%。2000年互联网泡沫后,美联储降息7次,房地产价格迅速拉回。2008年次贷风暴后,政府通过降息印钱,和这次一样的手法,也是迅速让经济止血恢复。可见利率这个影响房地产市场的影响举足轻重。现在也还是在发挥很大的作用。Confirming , high balance 的贷款额度上线提高了,买房子可以用这些贷款贷到更多的钱了,也推动购房者进入市场买更贵的房子的动力。
  • 储蓄率:现在在不断增加,一是因为天灾人祸大家更加增加了忧患意识,储备资金。二是也是没办法,疫情打击了消费需求,原本看电影、度假、坐飞机、去饭馆等等全部取消了,航空业只恢复了30%,酒店只恢复了20%。想想着大半年时间,我除了在网上买点电器,也不记得花了什么钱。很多人都是和我一样想花钱也没地方去花。不去炒股票的话,只能被迫存钱。储蓄的增加,为今后房价反弹储备了弹药,给房地产价格起到稳定作用。
  • 股市:也没什么说的,到现在就是涨涨涨。尤其是在硅谷地区,股市联动房地产市场,因为工程师的财富主要来源于股票RSU。股市涨房价就涨。  
  • 经济:经济的确受到了沉重打击,很多小企业关门,多集中在餐饮、娱乐、旅游等服务行业。我团队最近经手的几个生意买卖,都有人在购买和接盘。就像野火燎原,疫情肆虐的大火让一批企业倒下,第二年还会有一批新的企业诞生,依旧是会生机盎然。线下实体店面、娱乐行业收到重创。另一方面,生产企业、线上互联网企业却是逆势上涨,业绩大幅超过疫情之前。2020年经历了最快速的下跌,也经历了最快速的V形反转。预计2021年美国 GDP增涨 3.5%,失业率 6.2%,通胀率1.7%,持续低息环境,房价可能上涨8%,大约18% 的人会在家工作。
  • 政府政策:不得不说现在发挥很大作用的政府政策,政府的各种救市货币政策和财政政策的双管齐下,已经让房地产每7-10年一个周期的魔咒被打破,已经盼望房地产价格下跌很久,但是没有发生,依旧稳步上扬。政府救助ppp。美联储主席鲍威尔 给市场打气,说会用更多的货币政策,通胀率保持在2%以下,保持低利率,持续量化宽松,保住低失业率,使GDP保持稳定。  总之,联邦债务已经创下了新的历史记录,为了救市,美联储也是拼了。没有下限的要钱给钱,要利率给利率,要政策给政策,只要有一口气在,就要维持经济繁荣和稳定。
  • WFH在家工作,疫情之后还是会有继续在家工作的习惯,但也不会完全不用去公司,该去公司还是要回到办公室的,只是多了部分时间在家办公的时间。预计18%的人会在家办公。比较偏远、性价比高的房子大幅涨价的情形,会在政策确定后,逐步冷却,核心地区价格会继续保持平稳。  

总结一下,供给量明年会增加,但速度还是赶不上需求量的增加,房价还是会因为供小于求而保持稳定,有些地区会继续上涨。

 

商业地产:

房租的租金一路下滑,用租金计价的房地产投资回报率也同样拉低,进而拉低商业地产价格,如果优质低价的商业地产,是个不错逢低吸纳的机会。全国范围内租金降幅最大的几个地区,旧金山降21.7%,其次是纽约降 15.3%,西雅图、波士顿、圣何塞、华盛顿等地都有上榜。 租金12月和上个月相比,波士顿下降最多,5%,估计是因为附近学生要上网课,不需要到学校附近租房子。紧随其后的是旧金山、西雅图,分别降幅 4.9% 和 4.2%。商业地产也经历了最高的房屋空置率。房子没有租,状况很惨。  即便是这样,在这样不好的状况中逆势增长的,就是度假别墅在大幅上涨。以加州南太浩湖为例,价格上涨29%,销售量增加29%。估计是因为酒店太危险,不如自己买一个房子房子消消毒,多安全和度假屋鲜明对比的是酒店,美国酒店空置率增加到了37%,明年可能小幅回落到35%,空置率还是很高。还有一个板块上升较快,就是工业地产。因为上边说了,生产企业在增加产能,需要扩建厂房。所以,工业地产价格被不断拉升。  

在全美国的板块上,2021年销售量增幅预计最大10个城市:加州Sacramento, 增长17.2%,其次是宾夕法尼亚、北卡等地。销售量增长最少的十个城市:纽约下降 3.8%,底特律下降2.8%。房屋价格上涨最多的前10位的城市总涨幅最多的是旧金山硅谷南湾地区的圣何塞,增长10.8%。预计上涨最少的10个城市:纽约只增长 0.5%。

 

2021 年 BQ 房地产 future index: 自住购买指数64,出售指数72,升值期望指数61,投资风险指数45。

2020年发生了很多事情,是漫长的一年,但是拉长到人的一生当中,会变成短暂的片段,秩序还是会恢复,一切归于平静。几年后大家专注在自己的事情,也会逐步淡忘今天的情形。

后疫情时代,几个建议:

  • Condo/ townhouse,交通房会逐步恢复。现在处在地点,如果有需求也可以考虑在低点购买。
  • 跨国、跨州人口流动,房价比较稳定,适当配置一些资产,比如房地产,抵御通胀,而不是完全持有现金。
  • 由于存在风险,房价很可能处于K型反转,各个地区涨跌不同,需要找保值核心地区,有经济支撑,资金会更加追捧优质资产,对于非优质资产风险很大。
  • 关注我的频道,掌握房地产实时动态,找好入市时机,谨慎入市。

以上就是我对于2021年美国房地产市场的观察, 提供给您仅供参考。 希望对您的房地产购买,投资有所帮助。