湾区房地产市场动态

2020年11月:湾区房地产动态更新

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2020年12月4号加州州长纽森紧急宣布再封城3周。这次疫情改变了硅谷房地产的板块,大户型和single family受到了追捧;小户型的condo/townhouse比较滞销。交通房不再受追捧,资源更加集中到了学区房。

上个月,我的团队成交的八个购房案例当中,大部分都是减价买到的。当然学区房还是需要加价。

我们先看一下Santa Clara county,不管是single family还是condo/townhouse,基本房价保持平稳,小幅涨价2%到4%之间。像Cupertino,这几个地方价格都在上涨,也会收到multiple offer。我们团队在west San Jose学区买到的房子加了五万块钱,在竞争中胜出。

学区房里只有一个Palo Alto的房价在往下走,有很多房子在市场上放了好久无人问津,用的策略都是大幅降价吸引买家。

比如有个房子在市场上开价400万,好久没有人问。后来直降50万,降到了350万就吸引了很多人的目光,都跑来看一看。结果觉得这个房子还不错就出价。所以在竞价的催生之下,最后390万成交,和原来的开价只差了10万。这种策略在其他的地区也屡见不鲜。Palo Alto地区的房价往下的主要原因是,以前这个地区涨的比较多,房价太高,很多人都够不到。另外也受到了中美关系的影响,进而影响到了人口和资金的流入。相信疫情后随着秩序的恢复,价格还会回升。

十月份我们团队买了两个Palo Alto的房子,一个是townhouse,从原来的二百万直降了20万,降到了180万。我们在第二天就入场,用186万买到。另外一个房子是330万的single family,两千多尺,降到了300万,降价30万。这个房子seller的策略也是打算降价之后,希望大家竞价再把价格提升。但是我们马上在降价之后就去看房子,第二天就出offer以三百万的价格拿到了那个房子。

另外,在Santa Clara county的一些交通房的价格也比较走软。比如说Sunnyvale,Mountain View一些地区的房子。

比如说Los Gatos,也有议价的空间。十一月份我们团队买了两个Los Gatos的房子。一个是四房三卫三千三百尺,开价141万,结果133万就买到了,降价8万。另外一个是两千五百尺,四房三卫,2009年造的,从145万减了3万到142万买到的。

新建房也是从以前要排队购买变成现在建商已经有现房在手里,而且有很多的楼盘是可以议价的,或者要更多的升级的credit。比如说现在在87号公路旁边的Communication Hill,南San Jose,Sunnyvale几个楼盘都有机会拿到折扣。

中半岛地区房价有小幅下降,小户型的结构分类比较不受欢迎。大一些的户型,新的single family还是能够收到众多offer。

旧金山地区的房价和租金的价格都有所下滑,而且持续性的已经持续了几个月的时间了。

东岸地区Fremont Newark房价也在进一步走软,尤其是condo/townhouse。最近我们拿到的一个condo也是减价5%拿到的。像好学区Mission San Jose地区,虽然能够收到multiple offer,但是价格也没有大幅的提升。

San Leandro, Hayward的大户型大房子大地的房子受到追捧。

另外一个市场火热的就是在东湾三谷地区大的single family,三千尺以上的居住面积。因为很多人都work from home了,但又不能搬到太远的地方,比如说搬到其他州,开车一个小时以上就不行了。因为公司有不确定的政策,没有说完全不能回去上班,可能疫情过后还要回去上班,所以搬到其他地州也并不一定是一个好的选择。而且搬到其他州待遇会下降,所以很多人会在硅谷内部转换地区。于是三谷就变成一个亮眼的地方。因为如果在南湾两百万只能买一个不到两千尺的小房子,在三谷可以买到一个居住舒适、四千尺以上的大房子,性价比非常的高,而且学校也不错。三谷地区包括San Ramon,Danville, Pleasanton这几个地方大户型超过三千尺以上的房子受到了追捧,基本都能受到multiple offer,而且价格也比开价高不少。很多房子在没有上市都已经被抢购一空了。但这种趋势也可能是一个暂时的现象。等疫情过后秩序恢复正常,三谷地区的房价很有可能有所回落。从另一种可能性来看,如果各个公司允许长期在家办公或者大部分时间在家办公,那三谷地区的房价尤其是大户型还可能继续再往上涨。另外Tracy,Mountain House或者更远的地区的房价也会被进一步的推升。

在供给方面,以Santa Clara County为例,在售房的数量下降了22%,列价下降了19%。新增上市房的数量比上个月下降了40%,下市房子的数量减少了30%。从数据上可以看到,房子越来越少。房源紧缺是一个稳定房价很重要的因素。
第一次购房的人从2010年以来在十年期间创造了新高,占了38.4%。主要因为疫情之后,大家感觉有自己房子的重要性。在疫情期间观望的很多的购房者也陆续进入市场。另外,房地产贷款利率还是持续非常低,也推升了购房者的意愿。尤其是买大房子多贷款的升级购房者。贷款数额大,利息低,相对以前能买更大的房子。今天的重新贷款和购房贷款利息都是出奇的低,在历史上都是很少见。

另外,现在很多大家换房的因素,是因为在疫情期间都在家工作,感觉家里的面积变得小了。需要更大的空间,更多的房间,尤其是需要有一个办公室。
投资方面,投资人还是在买房子,但是在买房的板块当中有了一些调整。投资人在flip上购房上升到了27%,长期持有从83%下降到了73%。
即便是现在在房源紧缺的情况下,但是还是能够找到适合投资的比较好的投资物业。比如在十月份我们帮一个投资人买到的San Jose downtown靠近日本城的一个duplex,很靠近市中心,环境非常好,正对面就是一个大公园。这个房子正好遇到了seller的姐妹两个人打架。姐妹两人的房子是从他父母那里继承下来的,本来是想把这个房子装修再进行出租,拆了厨房了。但是两个人因为有矛盾,所以不想再搞下去了,就把房子拿出来卖。如果拿来做Airbnb的现金流还是不错的。这个房子也是收到了multiple offer,但是我们只加了两万块钱,一百零二万就拿到了。所以不管在什么时候都有机会。

海外购房方面下降了很多,现在已经降到了1.8%。很多以前在硅谷买过房子的海外的投资人现在都开始出售房子,比如说Palo Alto地区。

所以,受到疫情还有中美关系的影响,硅谷地区的增量没有大幅增长,现在消耗的都是存量。

下面我们看一下房地产市场的销售情况,总统选举没有影响到房地产的销售。在加州,整体的房价还是在小幅的增长。今年是近十年以来搬出加州人数最多的一年。房子在市场上的天数和上年基本相同,但是比年初的时候已经大幅缩短,就是卖房的速度变快了。成交数量比上个月下降了22%,成交房价的中位数跟上个月基本持平。

下面我们看一下房价的走势。以Santa Clara 县为例,开价的中位价和平均价基本和上个月持平,实际的成交价也在4%的范围之内波动。我们观察在很多地区九月份是今年房价的高峰期。九月份进入合同也就是十月份完成交接最后close,所以很多地区反映出来的是十月份的房价是处在一个高点,11月12月的价格有所回落。有的地区价格已经回落到了今年五六月份的水平。可以说回落的还是挺多的。尤其是condo townhouse没有地的、旧的房子,也没有学区,这些房子有一些回落到了四月份的水平。大户型、新房子、有地有学区的,价格还是比较坚挺。

具体城市的房价的走势,在Cupertino地区要价的中位价,十一月份比十月份上升了34%,成交价基本和上个月持平。我们可以看到在开价的整个的一个趋势,从以前开高价变成开低价,现在又回到了开高价。说明demand稍微有一些疲软,卖房子没有足够多的信心可以拿到很多的offer把价格往上bid,所以先开一个比较高一点的价格。另一个地区San Jose的开价和上个月相同,成交价基本也没有变化,所以房地产的价格处在了一个僵持的阶段。

现在我们看一下宏观经济。现在每天疫情还是屡创新高,加州已经百万人染病。但是大家已经失去了当初的恐惧,逐步变得视而不见。经济也有所恢复,在2020年第三个季度经济回升了33.1%。即便是在疫情期间,房屋销售也没有受到太大的影响,而且也逐步在持续的发展当中。很多地区的房价还是比较坚挺,但有些地区的房价确实受到了影响。硅谷地区IPO的脚步也没有得到明显的减缓,还有很多产业随着这次疫情得到了扩张。现在房地产的库存量比2019年还要少,是稳定房价的非常重要的一个因素。

下面看一下不确定的因素。现在有两千万人在失业,大部分都是在低收入人群,在板块方面是集中在零售、娱乐、旅游、航空这些产业里面。不过,在贷款方面,现在有350万人不能正常归还贷款。很多人就说,明年会不会有大量的法拍屋或者短售屋出现在市场上。我的看法是可能会有一些零星的短售屋、法拍屋会在市场上,但是不会有大规模的情况出现。因为政府可以采取的措施还有很多,银行采取措施也都会很多。相信随着疫情的缓解,经济的步入正轨,现在暂时的一些困难会逐步得到缓解。forbearance的数量也会进一步的减少,并不足以让房地产市场像2008年次贷危机这样的大幅调整。

展望一下今后的房地产市场走势:股票市场很可能在12月的下半月在股市屡创新高后有所回调,进而影响到大家购房的热情。也是因为假期的原因,12月份的销售会有所下降,价格方面会持续十一月份的走势。很多地区我们可以看的到价格会小幅下拉。

2021年的房地产市场,我把它分成三个方向预测。最坏的case中,疫苗在2021年第二个季度普及;冬季疫情达到新的高峰;加州继续再封城两个月以上;2021年加州的GDP是零增长;家庭收入下降4.2%;政府没有新的救助;贷款利率增长到3%以上;房地产充斥着大量库存,增长20%到25%;法拍屋银行屋短售屋恢复到2009年和2010年的状况,占了整个房屋销售数量的30%,这些法拍屋短售屋的价格是正常价格的40%。上面所说的应该是可以想到最坏的情况了。即便是这样,我们看一下加州房地产市场,房价很可能会下跌12.5%,中位价下跌16.4%;其实这么看起来最坏的case也不是很糟糕。

第二种情况是一般的case。疫苗在2021年的第一个季度就出现;疫情在缓和的增长没有大规模的爆发;GDP的增长在4.2%;家庭收入增长3.3%;住宅贷款利率持续低息,2021年在售房的库存跟2020年基本持平;银行股短售屋法拍屋还是处在一个较低的水平,小于8%,即便有这样的房子出现价格也不会有太大的折扣,在10%之内。上面描述的这种情况出现的话,房价会增长3.3%,中位房价会增长4.4%。所以加州的房价还是会持续增长。

那我再看一下更加乐观的情况,各个条件都比刚才说的要好。那加州的房价会增长5.4%,中位价会增长7.4%,所以整体来讲,最坏的case也不会坏到哪去,而且是暂时性的。大部分可能是因为房源太低,低息的环境房价会得到支撑,进而持续增长。疫情过后,改变了我们的思考方式。改变了我们的生活方式,很多人可能都会适应这种新的方式。在家工作,房子并不仅仅是家,还会赋予更多的意义和职能。

下面是BQ future index,自助购买指数70,出售适合指数65,升至期望指数55,投资风险指数50。

最后总结一下:疫情还在持续,疫苗也在路上,库存还是很少,买房的人还是很多,盼着房价下跌但等了好久放假也没有跌,利率还是很低,但是物价在持续上涨。这就是2020年年底硅谷房地产市场的现状。

 

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