湾区房地产市场动态

WFH在家工作对房地产的影响,下跌还是上涨?

WFH

Google526日宣布,从76日起重开多数办公室,并预计在9月允许30%的员工重返办公室办公完成必要的工作,同时也允许大部分员工继续在家办公,直至年末。

 

Facebook早先已宣布,未来10年内允许半数员工在家工作。但对在家办公的员工是有要求的,第一个是经验丰富的员工,至少不用去现学,因为远程的学习效率不如在办公室学习。第二个是团队有远程办公的支持系统的。第三个就是要业绩比较突出的。这些员工通过经理批准就可以在家办公。但是新员工还是必须去公司办公,因为新员工可能业务还不熟悉,然后培训的内容都要在公司里进行。

 

而另外一些和硬件相关性更小的IT公司,如TwitterSquareCoinbase,更是宣布允许员工永久在家办公。

 

作为一名地产经纪人,我收到了不少类似的询问,就是在湾区买房子的人会不会因此而减少,房价或者说核心区域的房价会不会受到影响?我的观点是:不会。

 

具体的原因我从房子的居住属性的几个方面来解释。因为房子是居住的,所以要根据人对这个房子的使用和居住的属性来入手。

 

第一个就是这个距离。因为有疫情,湾区现在不堵车。但是疫情之前真的很堵。即使直线距离不远的地方,堵车可能也要走个半个小时到一个小时的时间。这是一个很痛苦的经历,所以很多人就选择住在公司附近,开车10分钟就上班了。住其他地方,大部分时间都花在交通上面了。与其这样,还不如节省这个时间去健身房、去看看书,或者去外面玩一会儿。于是,湾区的交通房就兴起起来了。

 

交通房主要的代表那就是Sunnyvale。看学区的话,Sunnyvale不是最好的学区。比如几年前,三谷地区的DublinSunnyvale是差不多的价钱,就是因为交通的优势,Sunnyvale大幅度上涨。所以这就是交通对于房价起到的作用。

 

而这一次我们看得很清楚,现在由于这个新冠病毒,很多公司把以前也许想尝试的项目强制尝试了,就是让大家全部在家工作看看效率如何。Facebook经过反馈,50%以上的员工说他的工作效率没有降低。所以Facebook决定有条件地允许员工在家办公。这就造成大家以前因为交通去买交通房的这个因素变得弱化了。以前那个距离是不可替代的,现在已经变成可以替代了。这是房子居住的第一个属性,就是交通便利性。

 

第二个属性就是学区。在湾区有一些传统非常好的学区,当然在其他各个地区都有自己的好学区。但学区不是不可替代的。好的学区不一定是公立的,也有很多好的私立的学区。因为学区而买房的范围就扩大了。以前买房是要考虑交通加上学区,现在可以直接买学区房。离公司近才选择学区的因素也被改变了。

 

第三个就是周边的环境,这是一个不可替代的因素。周边的环境就是邻居和树木等等。湾区Palo AltoMenlo Park那些地区,城市里很多特别大的树。房子好造,树不好造;房子好找,邻居不好找。所以你可以搬到任何的地方,但是你的邻居是带不走的。

 

这些地区的并不一定是好学区,也不一定是交通房,但是是传统的好的地区。这周围的特定的人群和特定的邻居,不会因为说公司允许在家上班,就把这个环境给你。这是一个不可替代的因素。

 

第四个在考虑房子的时候就是房子本身,比如我想要一个独栋的别墅、一个大房子、要三千呎或者要五个房间。但是同样的价格在核心地带就买不到这么大。在核心区域可能就是买一个两房或三房的townhouse。更核心的地带可能就买一个condo。所以房子本身也是大家所考虑的。但是以前的受到了距离的限制,即用上班交通的距离去置换房子本身的一切条件。

 

我们现在看到在天平两边很多的变量都发生了一些改变。我们以前在天平的一边是要找一个好的区,但是只能找一个很小的房子,因为那个地区很贵。另一边是,我要去买大房子,因为我要住得很宽敞,但是每天就要开车两三个小时去上班,即距离很远但是价格便宜。所以中间的连接点就是交通的问题。

 

如果可以在家上班,很多人就根本就不用在离公司近的所谓好的学区或者好的区,可以去一个更远更方便的地方。这可能是一个初步的直观的想法。但我们再往下细想一下,实际上产业外移已经不是最新的事情了。其实现在已经是开始往美国回移,所以远程办公已经不是新鲜事情了,不是由疫情而引起的。这一次疫情下大家被动地测试了一下远程上班的效率,也有可能会继续增加一些外移的数量。但是我不相信会有明显的大幅改变,包括在同公司内部的transfer。比如说在加州生活成本太高,那到德州去,以前很多人已经开始这么做了。另外还要看员工本身,比如说湾区的气候还是非常的好。如果去让德州那边就很热,如果到东岸那边就很冷,如果到其他的地区生活会不方便。所以这是大家的一个选择,大家在一个地方住的习惯了。不会说轻易的因为很小的一个原因就离开,必然是有一个很大的原因才会长途迁徙。所以我觉得并不一定会看到大规模的人口迁移。

 

那我们就进一步的看到湾区内部,就是在离公司近一点的核心的地区,比如Palo Alto,那会不会说从核心地方搬离到更远一点的地方,像东湾的三谷地区呢?我觉得这是非常有可能的,但是数量上不会特别的多。因为以前大家选择在住公司附近,用距离交换了居住的环境。如果家庭人口增长,又不需要在公司上班,就可能会选择一个更大的房子,尤其其他地区的学校也都不错。所以,可能很多人会在天平的两边选择去关注居住本身的环境,也就将会有一部分人离开核心地区。但是从另一方面来讲,会有新员工到湾区。这就是一种对于人口从核心地区流失的一个补充。我们再继续想一下就是几个大的科技公司的收入还有待遇都是挺好的。如果财富积累越来越多的话,可以买更好更大的地方,也可以考虑邻居社区等等一些传统的好区,比如说像Palo AltoMenlo Park这些地区。这些地区并不是一夜之间被某个因素催生出来的,也不会有什么情况就突然被摧毁。就如树木,可能要长几十年才能慢慢的形成这么一个郁郁葱葱的一个居住的环境。我们在看房的时候就讲,树多树大的地方都是好区,保值的地区。

 

现在湾区的房子不够住,所以即便是有一部分人有其他的选择去到其它的地区,但是核心地区还是有足够多的需求。所以需求没有也不会有大幅的改变。核心地区的房价有没有大跌就支撑了房价继续现在的一个状况。

 

所以根据以上的分析,我个人的想法是这一次work from home的趋势,不太可能改变湾区的房价的走势,因为这个力量是很小的。

 

 

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https://youtu.be/m3Fdsk-_UVc