湾区房地产市场动态

美国经济衰退,2020 对比2008和1929,经济及房地产市场现状走势

2020 US economy

新冠疫情下,美国经济和硅谷房地产的最近形势又有变化。

2020年4月3日美国周五,股市继续下跌。失业数据每周四出上一周的,今天(4/3/2020)看到失业数据已经到了665万, 前一周是330多万, 今后几周失业人数也会大幅攀升, 这是即便在一战, 二战,911, 次贷危机都是前所未见到的情况。和以往几次危机不同的, 这次是一个全球性的经济停滞。就算是一战, 二战, 或者911,次贷,都是一个地区,一些国家或者一些行业受到冲击, 但这次是全球消费生产停滞下地球上绝大部分国家或者说人类共同面临的经济危机。

我先更新一下宏观趋势, 之后再从微观方面,谈谈硅谷房地产市场的变化。

这一次的疫情给经济带来的冲击远远大于2008年,对美国的社会机构,世界格局的影响也是深远的。今年2020 年注定会被载入史册,今后会被反复提及,下边我们看一下宏观层面的市场以及外来的形势。

现在全世界的新型冠状病毒疫情发展的非常快,已知确诊病例多达110万 (2020年4月4日),病毒迅速蔓延到全世界200多个国家,从美国官方判断,不排除这种疫情会失去控制,进而演变为某种程度上的世界级大流行病,目前,全球的死亡人数已经超过了6万,美国亦是疫情的中心。美国到现在已经确诊了27万,死亡人数也是不断的攀升。由于社会体制,文化习惯,美国的疫情不容易很快控制下来, 在疫苗出现前会以高速度增长。现在在硅谷的街上,还看到不少人在遛狗, 跑步,登山,绝大部分人都不带口罩。在意识上并没有很重视自我防护,而且很难做到严格的禁足。在行政体制和媒体宣传上也看到对此次疫情的懈怠。美国当局很可能判断疫情在世界失控,之后伴随而来的可能是粮食的短缺和内部的暴乱。此处海外华人要特别小心。在硅谷华人在各个城市组织了 SOS 救助微信群, 如果想加入请加我的微信 ibillqin。

经济层面,乐观的看法认为第一二季度深度衰退,5-6月后好转,下半年反弹 。悲观观点认为1-2年内疫情会不断反复从深度衰退至深度萧条 。个人认为很可能在以上两种情况之间,即疫情会于年中放缓但不会消除,第二三波影响较第一波小。美国在疫情初期动作迟缓,爆发严重,但医疗系统能力强,年中拐点后续会渐渐控制。尚未考虑病毒变异,造成需要持久战的风险

JP 摩根经济学家预测, 2020年全球 GDP 负增长-2.6%;美国 -5.3%;欧元区 -3.4%;日本:-3.1%;中国增长 1.1%;印度2.1%;除亚洲低单位数增长,其他地区均为负增长。美资行预测较悲观。圣路易斯联邦储备银行行长James Bullard预测第二季度跌50%。

美国波音公司总裁戴夫·卡尔霍恩2日宣布,从4月2日起大裁员,要求16.1万员工“自愿离职”,提前退休,愿意为其提供“适当的薪酬和福利补偿”。梅西百货 4月1日预计裁员12.5万名员工。美国截至本周近期累计裁员人数超过1000万。看起来经济有迹象在滑向深度衰退。深度将会类似,有可能超过2008年全球金融危机,与1929-1930年大萧条情况类似。衰退的程度取决于疫情持续时间,如疫情跨年则可能趋向萧条 。此次下跌模式与2008年不同在于:首先,源头是一个巨大的未知数,不知道何时结束。其次,此次为公共卫生危机带来的经济严重衰退和金融市场危机,08年为金融危机导致实体经济危机,传导途径不同。打个比方,2008年是心血管系统出了问题,这次却是全身出了问题。

至于谁更致命,试想,如果心血管出问题,失血可以及时输血,银行“放水”就行了,我们有一句话叫“能用钱解决的事都不是事”。2008年金融海啸后,全世界央行通过量宽救市,使得金融问题得到缓解。而这一次,全世界科学家与医学家都在跟疫情赛跑,研究疫苗与特效药,抓紧生产呼吸机等医疗设备,但直到目前,我们对新冠疫情依然了解有限。现在全世界有超过150个国家和地区出现了新冠疫情,各国经济发展水平、医疗条件、科技水平与国民卫生意识不尽相同,所以各国疫情防控力度与效果不一。

本次政府及美联储政策出台快。财政、货币刺激政策上,由于企业现金流问题导致的信贷问题下,购买公司债、商业票据等措施比降息效果好。但是现在的金融危机不是货币政策或者财政政策能解决的问题,只要疫情得不到控制,再多的“水”注入进去,也只是“打水漂”,周而复始。就像伤口持续失血,输血也只是维持生命体征而已,只有止住了流血,才能开始考虑身体康复。所以目前整体状况比2008年更艰难。当年的金融危机起源于2008年夏天的美国房价下跌,引发了一连串经济问题,相关金融衍生品给投行造成了巨大打击,投行失血反噬实体经济,所以“放水”能够解决上一次经济危机。

而这一次有多困难呢?算一笔账就很容易理解。世界第一大经济体美国刚通过2万亿美元财政刺激计划。2019年,美国GDP为21万亿美元,这个计划花掉了去年GDP的9%。美国财政赤字去年超过了1万亿,现在达到了3万亿,额外增加的2万亿其实并非用于刺激经济,本质上是政府为公民隔离期间的损失买单。要是两周之后经济状况没有好转,或者四周、六周之后依然疲软,还得出台新的财政纾困政策。

就算2万亿美元够用了,今年生产活动停滞,GDP必然不理想,税收下降,支出上升,原来的1万亿赤字还可能增长。整个算下来,2020年美国的财政赤字最少也需要到达4万亿美元,差不多达到GDP的20%。如此庞大的资金投入市场,只能达到维持社会稳定的基本目的。而2018年美国政府债务已经达到了GDP总值的106%,去年的确切数据还没有拿到,估算107%左右,再加上20%,就接近130%了。这还没计算刺激经济复苏的投入,只是维生就需要如此之高的资金投入。由这个问题衍生开来,经济状况雪上加霜。

美国服务业受疫情影响很大,同时在经济比例也大。美国储蓄率低,家庭纽带轻,深度衰退,第一二季度预计为有数据记录以来最差。美国疫情发展更像意大利。疫情是否会进一步导致金融系统尤其是影子银行问题,2-3个月后才可以看清。目前抄底需要谨慎,也许市场还会继续下行 。

另外一个可以讨论的话题是,每次危机发生,都是社会结构和经济结构变化的时候。美国自特朗普上台以后, 一直致力于改变美国现有运行轨道, 重新规划经济结构。从不断退出国际组织, 发动贸易战争看, 是希望进一步去美国的空心化。所以, 这次美国的救助计划, 纾困计划就是一个改组结构的契机。以前虚拟经济很可能比实体经济取得的资源要少。

金融市场方面 ,疫情之初美国市场一直上扬,直到3月大幅下跌,幅度与历次衰退类似。目前美国市盈率在13/14倍,与以往金融危机时的10倍仍有差距。在上周美联储和政府救助方案出台后,市场对于美联储降息至0%反应不明显,直到购买公司债、商业票据;政府出台2万亿美元救助方案后市场才有明显反弹。市场是否已经走出拐点尚言之过早, 市场很可能继续探底。

Moody's Analytics穆迪首席经济学家Mark Zandi预计,如果美国经济活动的停止延续到今年夏天或者之后,将有高达1500万个家庭会出现房贷断供,在拥有房贷家庭中的占比高达30%。

美国抵押贷款公司Quicken CEO Jay Farner就认为,如果很大比例的贷款人,比如20%-30%的比例,都没有能力在六个月内偿还贷款,那么他们大多数未来也将没有办法补交还款。Quicken目前拥有180万客户,它在2018年超过富国银行成为美国排名第一的抵押贷款公司。Farner称,目前其资产负债表依然很健康,能够对房贷抵押贷款支持债券持有人进行偿付。不过他同时强调,在6-8周内他的观点也可能会显著变化。

美国另一贷款平台LendingTree首席经济学家Tendayi Kapfidze称,如果疫情对美国经济的冲击这样持续下去,美国政府就要想办法防止贷款人资产遭到强制清算。如果美国任由贷款人资产遭到清算,这将对房价造成下行压力, 很可能重蹈2008年的覆辙。而且对于金融市场也会造成严重冲击,从而进一步影响经济。

个人住宅贷款, 企业贷款,商业贷款也会因为经济停滞出现违约潮。在上个硅谷地产频道 文章中, 我提到了在全球需求减少的情况下, 沙特和俄罗斯还在竞相增产, 导致原油价格一跌再跌,到了20美元附近。美国页岩油在油价40美元以下就要亏损, 而页岩油产业又是需要大量贷款资金支持的产业,这背后是贷款违约, 进而传导到金融市场和其他行业。 

在买卖房屋上边, 现在加州在3月底把房地产列为了可以工作的行业 (essential business), 看房子现在是被允许的, 但是每次进房子只限制为一个家庭。 卖房子房子可以放到  MLS 上,Open House  MLS还是没有开放。市场处于一个缓慢或者停滞的状态。即便允许看房子, 很多买家顾虑安全问题, 不愿意轻易看房。房主那边, 如果有人住的情况, 也是顾虑安全, 不愿意让买家轻易看房, 有些建议买家先透过玻璃看看房子一层的样子。这种情况也是前所未见的。最近有的网上看房,云看房,也是隔靴搔痒, 因为买自住的房子,这种高价值商品, 还是需要实地感受。任何虚拟展示都不能代替人亲临现场的感受。  相信未来疫情会逐步缓解, 在没有疫苗研制出来之前,出于安全考虑,看房还会是一个制约销售的问题。   

在疫情爆发期中, 已经签完购房合同的交易, 有不少都能顺利完成, 很多县政府过户可以用网上 e-recording 。公证还是需要公证员亲自监督签字人,现在还不能 E-Notary。公证签字在有足够防护和保持距离的情况下,也都能正常进行。

当然, 也有为数不少的交易不能顺利进行。我在和地区 Top 经纪人的会议当中,很多经纪人都遇到了类似的情况, 进入合同的交易买家退出。原因有很多, 我所经历或者看到的原因有 比如 用NQM 贷款, 不查收入贷款, 但是现在这样的贷款项目被银行取消,买家又不想支付过桥贷款较高的利率和成本, 交易被迫放弃;也有是因为买家丢掉工作, 不能继续完成贷款;  更多的买家退出是心理因素, 考虑到现在经济形势和股市剧烈震荡, 对外来的不确定性感到恐惧, 而放弃购房。  至于取消 Contingency后买家取消, 定金是否可以全数拿回, 这个问题也有很多人加我的微信 ibillqin 来问我, 这很难一概而论, 需要具体情况具体分析。我见过的有人拿回一半定金, 有人损失了全部定金, 也有人拿回更多。

对于已经买了房子,现在是不是要取消合同?现在有自住的房子,是不是要马上要卖掉?有投资的房子,是不是不出租了, 马上卖掉? 我根据每位朋友的具体情况进行了分析, 这也是没有固定公式。我建议可以从房子的两个属性上考虑, 一个是房子的自住属性,就是是否有刚性需求,急迫需要买房。另外是从投资属性来考虑, 这就要看市场变化。还有起作用的是加州5年内自住满2年家庭50万的免税额这方面考虑。具体到 硅谷地产频道微信群或者单独聊。

美国政府在止损方面采取的措施逐步开始实施,具体链接我发布在微信群和Youtube 《由棕地产美国》频道里边了, 大家可以具体查看。  措施包括:Lockdown 期间租客可以被保护,不被驱逐。到5月底之前可能可以延付租金;房屋贷款有90 天的relief, 如果受疫情影响导致偿还不起,可以申请延交。即便正常的法拍程序也要三个月的时间。  每个月的房贷都是第二个月来支付, 所以, 这么推算, 四个月内不会有法拍屋或者短售屋。这样即便在失业情况下, 不会出现大规模法拍或者回收房屋的情况。但是,现在暂时允许不付月供并不是免除, 今后还是需要还的。

疫情期间, 消费全面减少,从大型企业到中小企业收到了冲击。没有收入, 就需要减少成本, 裁员是一个措施, 另外就是得到政府的救助:  政府推出一系列救助计划:包括小企业尤其个体户可以申请SBA Disaster Loan Assistant,1万美金协助,不需要偿还;给自己发工资或者员工发工资有payroll的,可以申请PPP programe,可以申请去年平均工资的125%的贷款,只要6个月内不裁员,有可能不用偿还。对于家庭和个人,收入$75,000或者家庭收$150,000之下,每人会自动收到IRS $1,200补助,儿童 $500等。

现在的救助措施,相信在短期内以上措施会对市场起到稳定作用。但是, 不能制止失业率的攀升。失业率还会大幅上升。如果没有疫苗, 不会从根本上解决人们生活出行问题, 经济还会进一步停滞。几个月不能解除现在人民生活得危险, 会 给企业会带来更深的打击, 经济和股市也会进一步恶化。房地产市场也会被拖累走低。 

贷款利率方面, 趋于稳定。住宅贷款和十年公债相联系。美联储之前每天以500亿的速度向市场印钱注水,致使债券价格攀升, 这周注水从500亿降到了250亿. 债券市场现在基本稳定, 美联储已经控制了局面。

住宅贷款银行趋于更加谨慎。不查收入贷款 NQM贷款银行已经不做了。  Jumbo这样的大贷款不少银行也调整了规定, 低首付 (20%首付以下), Cash Out Refinance 提现重新贷款银行也都纷纷叫停了, 有些银行不让锁利率, 有些是因为不能确保估价可以正常进行。房屋估价部分银行允许估价师开车到房子外边拍照, 不进房子。有些银行还是停止估价, 贷款也不能进行。由于贷款不能正常进行, 交易被迫终止的情况最近也遇见不少了。

美国房地产方面,如果经济停滞,房价下跌,对于房地产开发企业的资金压力很大,资金量断裂可能性大。住宅购房方面,预计会出现一段时间的销售下滑。就业市场被冲击后, 本次6-8 个月后就会在房地产市场显现。当然, 这里有很多变量是无法预测的,就是病毒是否还会演变更难控制, 疫苗何时可以产生, 政府的措施。任何一个变量都可能影响或者改变发展趋势。

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