湾区房地产市场动态

2020 股灾后,房地产市场何时下跌?

2020 stock market

最近股市剧烈震荡,上下千点,快速下跌的股市把大家都震惊到了。

我观察到的一线情况, 我看到的业内有 6 个正在合同当中买房的 buyer 退出或者准备退出合同。有些 Buyer 准备出offer,但是因为股市剧烈下跌而取消出offer。Seller 以前犹豫是不是要卖房的,现在也比较焦虑加速准备卖房了。从现今现象推导下去,股市不能快速回复,今后一段时间,随着市场进一步变化,房地产市场需求端会减少,房屋供给会增加,市场会转向买方市场。房地产市场变化一般会滞后股票市场 3-6 个月,股市持续下行,相信很快就会反映到房地产市场。

2020年必然是载入史册的一年, 会和 1929 年相提并论, 不断出现在今后的教科书里。我们有生之年也鉴证了历史。  3月12日,全球市场进入暴跌模式。美国股市遭遇黑色星期四,三大股指收盘均暴跌超过 9%,道琼斯工业平均指数和标普 500 指数双双创下了自 1987 年股灾以来的最大单日百分比跌幅,道指收跌约 2352 点,也创下了史上最大下跌点数。

标普大盘追随道指跌入熊市,纳指距离熊市仅一步之遥。标普 500 指数较 52 周新高回落 26.9%,道指较 52 周新高回落近 8,368 点或 28.3%,纳指较 52 周新高回落超 1,886 点或19.2%。

3月12日对于全球市场来说都是个值得铭记的日子,据不完全统计,除美股外,至少有巴西、加拿大、泰国、菲律宾、巴基斯坦、韩国、印尼、墨西哥、哥伦比亚、斯里兰卡等10个国家的股市12日因暴跌发生熔断。 

彭博的数据显示,在过去的 93 年中,标普 500 指数共有 13 次下跌 20%从而进入熊市。其中只有两次,美国经济在一年内并没有陷入萎缩:1987年和 1966 年。而在这期间的 14 次经济衰退中,只有三次股市没有出现熊市。

美国经过10年多的繁荣,股市从次贷危机后的 7,000点上涨到了接近30,000 点。其中有很多是公司发行公司债,通过回购自己的股票推升的。还有在低息,在美联储大量注入流动性的操作下,创造出来的繁荣。2018年之后美国减税,公共支出等使债务进一步增加,为弥补赤字,之后发起对各个国家的贸易战。发生危机的土壤已经有了,正好今年肺炎病毒出现。因为是人传人,所以,为了避免被传染,人们会选择减少接触活动。这会使供给端和需求端同时减少,比如,工厂停工,供应链就会中断生产,产品不能按期交付。人们不坐邮轮,不去饭馆,不看电影,会使得消费、娱乐、旅游、酒店、教育等产业收入大幅减少。相信下一季的财报会反映出来GDP的减少。这样的影响是前 30 年都未曾出现的, 堪比战争对经济的冲击。

在股市下跌的时候,争夺全球石油市场控制权的战斗 3月11日加剧,沙特承诺增加产能,而阿联酋则表示计划下个月尽可能多地采油。俄罗斯和沙特在原油市场的价格战开启了一场充满不确定性的博弈。这是在一场全面战争中响起的最新枪声,市场前景暗淡。沙特和俄罗斯同时大幅增产石油,是对经济又是一波冲击,在石油需求本来就减少的情况下,随着各国准备尽可能多地采油,供给方大幅增加,会让石油价格暴跌。

石油是用美元计价,持续下去美元会走软,资本会抛售美元和美元资产。美联储就需要来就救市。在经济繁荣的时候,2019 年下半年,股市连创新高的时候,美联储不断降息,还大量释放流动性,注入5,000 亿,进一步推升股市。这些工具提前使用,今后可以发挥的空间就变小了。3月12日盘中,纽约联储声明称,将在周五进行 5,000 亿美元的 1个月期和 3个月期回购操作,这一操作将每周固定进行。三大指数跌幅立即收窄。不过,反弹并没有持续多久,美股随后继续陷入深跌。

3 月份危机发生,美联储紧急降息 50 个基点,总统释放减税消息,但这些都制止不了市场下行。3/12/2020,道琼斯又是一度下跌 2,352 点。3/14/2020 也仅仅过去两天, 美联储再次启动紧急降息, 市场预期要到 3/18/2020 联储开会时候降 50-75 个基点, 但是, 联储局连三天都等不到,直接就一次性紧急降息 100个基点, 降到了 0-0.25% 的利息。并且启动了 7000亿的量化宽松。 然而市场似乎对美联储的降息行动并不买账。

美联储有 5 发子弹,现在一发都不剩了。未来的股汇债楼等资产价格破灭,通货紧缩,经济衰退甚至世界经济萧条,美联储已经毫无还手之力。美国财政部的24万亿国债已经到顶,通过发行国债作为抵押让美联储印钞的方法已经失效了。除了美联储无锚印钞然后直升机撒钱,已经没有任何办法阻止大萧条了。但是,美联储如果真的敢这么干,美国200年建立的经济和金融基础,将毁于一旦,后果不堪设想。 

周日晚间美股股指期货依旧持续下跌,甚至触发熔断。股票市场会进一步下跌,还没看到底部形成。之间可能会有反弹,像1929 年的时候,股市到底后有一个反弹,之后再次下行,所以,现在还需要观察市场, 抄底需谨慎。

硅谷的房地产在全美都算的上是最贵的,主要是有地区内科技、投资、生物制药产业支撑。高收入和高就业创造的需求维持了高房价。这些上市公司也会受到股价的影响。现在短期的下跌还不会有太多公司反应。如果股市没有快速恢复,继续向下,进入下降通道,公司的收益方面面临巨大压力的情况下, 生存对于每个公司都是最重要的选择。虽然 3/14/2020 年 川普总统宣布提供给部分企业无息贷款。但是,这仅仅解决少部分企业的续命问题,尤其是中小企业,很多可能撑不过疫情结束,更别说收益了。需求的萎缩,会导致生产减少。相信大部分公司都会相应的收缩,出现的情况是雇佣工作先会先减少,就是contractor 合同制的工作会先减少,因为这些工作不用付遣散费。之后很可能削减的是, 在繁荣时期为了增加公司未来发展创造出来的不必要的项目,进而开始减少更加核心的团队的员工数量, 造成失业潮。

对于硅谷大部分在科技公司上班的家庭,财富里边很大的比例都是股票。基本工资其实各个公司相差不是很大,相差大的是给的股票期权 RSU等。比如一个上市科技公司的工程是工资每年15万,股票有另外的15万,但是要分几年拿出来。很多人都习惯性的购买自己所在公司的股票。股市的下跌会让大家都感觉到财富迅速缩水,另外准备用股票变现买房子的钱,也会减少或者没有。

公司裁员代表收入没有或者收入减少,股票缩水代表财富的减少。这些因素对于屋主和购房者首先是心理的打击,其次是面对收入困境,再次是从投资角度衡量。如果公司裁员,会有更多的人没有收入,选择卖房子。这部分以中价位房子受冲击最为严重。没有收入也不能贷款,考虑到市场,买的人也会减少。房地产市场会进一步被拉低。

当然这个假设是基于股市进入下降通道,消费萎缩,生产减少,公司开始裁员的情况。如果发生,照以往的情况,这种情况会持续1-2年进而触底并持续徘徊。之后经济恢复,就业增加,市场恢复,投资人开始抄底购房。 

我经历了 2000 年 科技泡沫, 911恐怖袭击,2008年次贷风暴后的市场,对于房地产周期进行了深入的研究, 请听我的喜马拉雅频道-由棕地产美国, 或者  Youtube 频道。  在2009年后组织了近百场讲座, 投资看房团, 帮助投资人在市场底部低价购买不动产,成功投资置业。 

历史总会重复,当然每次危机都不是一样的,本次下跌对于房地产市场的影响还没开始显现,不排除有特殊情况发生。至于这次下跌是 V 字形还是 L性, 触底持续时间多久,我一直在关注市场,并且和经济学家密切交流,会向大家进一步报告一线的市场动态和房地产市场走势。

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https://www.youtube.com/watch?v=S0t1lXOnNQU