购房贷款重新贷款服务

【买房贷款--贷款常识】贷款预审及贷款说明

 

 

在美国大部分人买房子都是靠贷款。以下是对贷款简介:

 

制定购房贷款计划

   

在买房前, 需要和你的贷款经济人进行沟通, 根据购买能力来制定购房贷款计划。 一般可以用买主的贷款申请表(Loan Application)来完成。这个表格是分析资产(Assets),年收入(Gross Annual Income) 还有负债(Liabilities),负债包括汽车贷款,信用卡未付欠款,以及其它债务,另外还需要了解贷款申请人的个人资料,工作情况,还贷能力,身份 状况等。 在申请表上财产(Assets) 需要显示出来,要求存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人会根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房,买主经济状况表就 是卖主唯一的依据,所以很多时候在报价时一定要附上这份表。

 

贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter):

     

贷款预审批准书的目的是告诉卖主你有能力贷款,银行初步同意借钱给你, 并且上边有你可以贷款额和房屋购买额的上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。卖主为了确保报价合同被接受后买主可以申请到贷款,不能过户,对卖主 造成损失,所以卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。贷款预审批准书可以由你的贷款经济公司出或者由贷款公司出具, 在开具前,需要向卖方咨询清楚卖方需要由哪种。 一般经纪人会向你索取需要的文件,然后根据你的经济状况建议你向有关贷款公司申请批准书。贷款预审批准书贷款额不一定是越高越好,数额高会显示你的快款能 力强,但在竞价上也会过早暴露你的意图, 所以数额的填写上,需要和买房经济协商制定。

 

申请贷款预审批准书需要以下的信息:

 

• 买主姓名(Buyer Name)
• 社会安全号(Social Security Number)
• 房价(Sales Price):实际房价或最高房价
• 贷款额(Loan Amount)
• 贷款种类(Program):一般是30年固定利率或者5年ARM
• 定金(Deposit)
• 过户日期(Settlement Date):写实际日期或待定
• 买主地址(Buyer Address)
• 买主电话(Buyer Phone)
• 买主年收入(Income)
* 具体内容各家银行不同

 

贷款额:

贷款额要根据家庭总收入及债务来决定的。 很多银行参照买主月收入的45% 用于与住 房有关的花费,比如还偿还月供,包括贷款本金(Principal)和利息(Interest),房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。

 

同时贷款方还会参考家庭其它债务,比如汽车月款(Car Loan),学费贷款(College Tuition Loan),信用卡欠款(Credit Card Debt)等。每家银行对于比例规定不同,这些债务加上住房花费不能超过月收入的45%。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下,联邦住房和城市发展 部(HUD)允许家庭其它债务 加上住房贷款高达月收入的50%。具体情况须由贷款经纪人具体帮您分析。

 

贷款的种类:

贷款种类很多,基本可以分为:浮动利率 (Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。 浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低,以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款利率呈下降 趋势,可用浮动利率, 另外,如果几年后准备卖房子,用浮动利率也是个不错的选择。 比如5年ARM, 前5年利率固定,5年过后利率开始浮动。

 

固定利率(Fixed Rate Mortgage)是指在整个借贷期限内,利率不随物价或其他因素的变化而调整的利率。固定利率在稳定的物价背景下便于借贷双方进行经济核算,能为微观经 济主体提供较为确定的融资成本预期。但若存在严重的通货膨胀,固定利率有利于借款人而不利于贷款人。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比 30年的低。如果贷款利率呈现上升态势,并且准备长期持有物业,可选固定利率。

 

从贷款来 源可以把贷款分成三种,一般性贷款(Conventional),低收入政府补助贷款(FHA),和美国退伍军人贷款(VA)。政府的担保的贷款会有很多优惠政策,比如较低的首付额,固定利率等,同时也有申请条件, 具体情况请向贷款经济查询。

 

贷款的费用:

• 贷款公司手续费:经常称为贷款手续费,系指贷款公司向您收取的用于评估,准备以及提交抵押贷款的百分点数。有些贷款公司可以提供No Point No Fee的服务。

 

• 贷款公司和交接公司费用:该费用系指放贷机构向您收取用于抵补放贷机构处理贷款资料的费用。 另外负责交际的公司也会收取费用(Lender's fee; Escrow fee, Title fee)

 

• 估价费:对于任何美国房屋贷款必须, 银行必须对其进行估价。专业估价人员去住宅现场考察,确保房屋符合标准,其价值相当于其在售价格。放贷机构的估价公司负责此项工作,而您需要支付估价费,有时要求提前支付。(一般约400-500美元)

 

• 信用报告费:某些情况下,贷方有必要核实您的信用度。您就得支付由此而产生的费用(通过美国系统)。

 

• 折扣点数(discount points):一个折扣点数等于所借贷款总额的百分之一。例如,如果您的贷款额为30万美元, 那莫一个折扣点数就是3千美元。折扣点数是除开贷款总额以外多付给放贷机构的费用。付给放贷机构的折扣点数越多,贷款利率就会越低。例如,30年贷款期的 贷款,如果付一个折扣点,就可以将贷款年利率减少八分之一个百分点。折扣点数不是必交费用,通常在贷款机构年利率很高的时候,人们用这种方式来降低利率, 从而降低月付款。