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【买房--买房流程】首次买房指南

 

在美国,房地产经纪人的费用是由出售方支付,买方不用支付经纪人费用。

 

1.  了解买房的目的    

在购买前需要理清思路,知道自己买房的目的。买房的目的可以包括投资、保值、出租、自住,或者各方面的目的都有一些。有人买房是自住,有人是用来出租,当作投资的工具。当然,每个人都希望自己的房子成为投资工具,保值并且升值,但需要平衡自住和投资所占的比例,买房的目的不同,对接下来房子的选择有很大的差别。

     

另外还需要考虑这个房子大约会住多久。 每个人都会随着自己经济状况和生活的变化,不断调整自己的住房。比如说,如果没有小孩儿,临时居住,可以先不考虑学区,等稳定了或者有了孩子再换房子。如果买的房子想常住,会考虑到孩子上学问题,就需要考虑学区因素了。一般学区不好的房子房价会比好学区便宜不少。



2. 考虑是否是何时的时机买房
   

买房的时机不同的人看法不同,可以按照以下方面进行评估:
       

1 . 从宏观经济的角度,地产经济一般分为四个周期,上升、繁荣、下降、低谷。看一下现在经济处在哪个周期中。再考察资金市场的活跃状况, 美国房地产市场基本上是靠贷款的,所以贷款资金是否充裕对房市很重要。其他还可以查看贷款利率、就业率、经济增长率、消费信心指数等等。

             

2 . 地区市场,大环境下每个地 区的房地产市场也有不同。 地区市场主要看供求关系,很多信号可以让你看出端倪,比如建商的开发规划,最近的出售房子的库存量,每个房子是否有接到多个下单等来 判断最近市场是买方市场还是卖方市场。
这些因素可以结合自己的买房目的进行考虑。这里只是个简略的介绍,在这个单元的其他讨论文章中有详细的分析。

               

3. 买什么样的房子,在哪儿买房子。从房子种类上讲有共渡公寓(Condo),城镇屋(Townhouse),独栋房(Single family house),多单元房(Duplex),移动房(Mobil home)等等很多种,年代也有刚建好的新房到几十年的房子,这些就要根据个人的居住要求了。居住地点也分为市区,郊区,学区,非学区等。


3. 怎样选择自己要住什么样的房子?
     

首选确定你的财务状况。你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的4到5倍(假定贷款利率是6%到8%)。这个我们在本单元其他地方有专本的讨论。你需要知道你最多可以承受多少首付,每个月的偿还贷 款能力。这样可以计算出你可以承受房价的最大值。一般来说,同样地区的独立房比城镇屋,公寓要贵,因为独立房有自己的空间和属于业主的土地。而城镇屋和公寓有公用土地部分。

   

第二,考虑在什么地方买,这个要根据自己的工作地点,周围的交通状况,日常行动路线做个权衡。有些地方的房子便宜,但是需要每天堵车3个小时,这就是说用买房省下来的钱去换了时间。还要考虑居住环境,周围的学区等。


第三,考虑买哪种房子。这个需要根据自己对可负担房价的计算,和自己的喜好做 出, 地区来作出选择。 请问自己一下,你 是考虑住房本身, 还是更重视居住的环境?也许你在好区住小公寓,同样的钱可以在不好的区买很大的独栋房。同时要考虑今后 房屋的升值潜力,抗跌能力。 一般好区的房子的抗跌能力较强。这些讨论在本单 元其他地方也会涉及到。

第四:买新房还是二手房。最近几年的新房子,因为地价贵了,所以很多地方的新屋基本上都呈细高状,一般有三层,有的有四层的,基本没什么院子。比起一两层的独栋屋,这样的房子好打理,不用花时间去收拾院子,但隐私性不见得很好,因为邻居之间空间小,靠的太紧。“老”房子就不 一样了,基本上有前院、后院,地大,需要花时间打理。每家的空间相对比较大。当然这两种房子的价钱也不同。选择哪种房子?可以把你挑房子必要的条件先写下来,打个比方,如果你需要院子大,环境安静,有风景,不能离freeway太近的,最好靠山边上有风景的房子。把你要买房子不能缺少的条件和你不能忍受这个房子有的条件也都写下来。这样比较容易和你的买房经济人沟通,同时也可以让自己清楚你想要什么样的房子。买房的条件是根据对市场的不断了解而调整的。尤其是对第一次买房的人,以前没有接触过,最后买到的房子很可能和自己开始设想的不太一样,所以随着对市场认识而调整自己选择,修改以上的条件清单。抱着平和的心态去挑房子往往会事半功倍。

 

4. 找经济人(Agent or realtor)    

美国买方经纪人的佣金一般是由卖方出的。买方是不需要来付经济人的佣金,所以你可以享受到“免费”服务。买房子,尤其是第一次买房子,最好找一个经纪人。经纪人可以帮你查找房源,和卖方经济联络,谈价钱,协助处理房屋交接手续和文件等等。买房子涉及到很多专业知识,找个合适有经验的经济人非常重要。
经纪人怎么才算合适?这个在本单元其他文章中有详细讨论。

 

5. 贷款预审     

大多数人买房子都是要靠贷款,卖方在接受买方下单时,往往会看买房人的购买能力。买房是否能申请到贷款,关系到成交结果。所以,由贷款公司出具的贷款预审证明就是很多卖方要买方提供的资料之一。这个证明可以由贷款经济人帮你申请。
贷款预审分为由贷款经济公司出具的证明和由贷款公司出具的证明,在开具证明前,最好看清楚卖方需要哪种证明。

 

6. 看房子     

在决定了要买什么样的房子,确定经纪人之后,你的经纪人会给你提供房源,带你去看房子。如果你想自己查找房源,可以在网上搜索。有很多不错的地产房源网站,比如realtor.com,redfin.com。看房子不只是看房子的本身,还需要了解周围的社区环境,学区等。对于房子本身,可以看看房子的风格是不是你喜欢的,使用空间,内部装修,如果结构你觉的需要修改,还需要做个可行性研究,比如修改结构的费用,是否可以符合城市的建筑规定等,这些在详细讨论不在这里一一列举了。具体看房的详细讨论,请查找本单元相关讨论文章。

 

7. 谈价钱      

如果看好了房子,接下来就是谈价钱了。价钱是根据买卖双方的具体情况,市场的供求关系来进行洽商的。谈价钱是由买方,买房经济,买方经济和卖方来共同完成的。买方做决定,经纪人可以给你适当的建议,并且帮你传达给对方,所以你和你的经济人是一个合作密切的团队。

 

8.  开始交接手续     

价钱谈妥,决定买了之后,接下来就是进入交接手续了。这些都有买方的经济人指导进行。需要在一些文件上签字。如果对于这些文件有任何问题,最好在签字之前先和你的经纪人问清楚。

 

9.做贷款    

贷款经济有时候和买方经济是同一个人,有时候是分开的。买方有权选择自己的贷款经纪人。贷款经济主要是帮助买屋的人查找适合的利率,锁定贷款,和银行联络,帮助贷款人进行贷款文件的处理。贷款里边学问很多,很多文章在本站相关的单元里都有介绍。

 

10. 房屋检查     

房屋检查是交接手续中重要的一环,房屋检查有专业的人士提供服务,最后出一个报告。除了房屋检查,常做的还有氡气检查和白蚁检查。在报价合同中,可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是15天。在15天内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。经纪人会向你推荐收费低,质量好,有执照的检查师。检查结果出来后,经纪人会为你把关,向你指出哪些是卖主的责任,并为你跟卖主谈判。在房屋交割前,最好尽量可以对房屋进行充分的了解,才能心里踏实。

 

11. 购买保险     

保险包括火险、水灾险、地震险、房屋出租险等。在做贷款时,房屋保险是贷款的必备文件之一。保险的种类,数额是根据屋主的需要购买的。

 



12.拿钥匙     

如果一切都顺利,恭喜您,您可以从您的经纪人那里拿到钥匙了。接下来就是设计新居、装修、乔迁新居等后续的事情了。


本文只是对买房的程序做个大略的描述,供讨论使用。每个环节的具体讨论,可以在这个网站的其他单元或文章中差找。也请您多多补充指教。