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我是硅谷卓越地产Broker Bill Qin, 秦由棕。今天说的是在驱赶租霸，之后卖房又遇到新冠疫情，最后终于客服重重困难，把房子卖完的案例。这个交易是我和同事Sharon Wang 王小语共同完成。从2019年10月21日到 2020年 8月5日，房主一直在国外，过程中没有来过美国，中间经历了驱赶房客、上庭、谈判、装修决策和疫情等各种状况。历经近10个月最终售出的过程。
这是一间位于 硅谷Menlo Park ，距离互联网脸书公司可以步行到达的 独栋别墅。 3 房 2 个卫生间，一共1123尺，车库的部分改建成为了一个单独的房间加卫生间。
房主杨先生是在中国做投资，为了分散资产，2018年来美国考察，当时朋友推荐了一个经纪人，经纪人推荐了这个套房子， 开价99.8万，成交 105万，用不查收入的外国人贷款，利率差不多6% 多。2018年正是房地产这次最高的时候，现在硅谷地区很多地方的房价还没有回到 2018年。
房子购买后就找了租客出租，以前的经纪人继续做物业管理。时间来到2019年下半年，闹起了房东和房客之间的纠纷，房客开始借机拖欠房租，最初是少交几百，交租时间也推后了半个月，之后每个月少交的租金越来越多，而且每次交房租也越来越晚。积累下来达到几千块钱。这个时候屋主心理开始忐忑不安，找到我们团队来咨询。
经过我们了解，纠纷的起因是，房客说房子里边有老鼠，而且找人来看过，房顶上的一个电线也被老鼠咬坏了。房客给物业管理的人发过几次短信，但是管理的人因为忙没有及时传递消息给屋主。本来是容易解决的事情，被后来租客拿来当作理由不交房租。
据房东说，当时物业管理人建议房东和房客谈一谈，让房客每次多交一些。后来就谈了，房客当时答应的挺好，结果每次还是照样少交，而且交租时间越拖越晚，这样欠的租金就不断累积，又多了好多钱。
这时候房东有了卖房子的想法。希望能够把房客赶走，之后把房子卖掉。一说到卖房子就想到了我们团队。
另外房东来咨询，也是因为他听说我们曾经把专门做驱赶房客业务的律师，因为律师自己也不交房租也给赶走过，感觉找我们咨询可以有所收获。
说起赶走律师，是我们遇到的赶房客最艰难的一个交易。那个律师自己开事务所，开始的时候按时交租，非常好。 但是后来因为违规，执照被吊销了，付不起房租，又想住在房子里边，只能用自己的专业知识来拖欠房租。可以说我们遇到了一个专业选手，战斗力爆表的租霸。他表现出来的和现在说的房客一样，开始的时候先少交几百，交租的时间也越来越晚，欠的房租积累下来就变成了一个大的数字。房东开始进入两难的境地，要是赶走房客，欠的钱收不回来，直接就是损失。 要么不愿意看到眼前损失不赶房客，只能寄希望于房客有一天能把房租给还上。而这时候房客表现出来也是每月还一些。让房东有些希望， 抱着幻想。久而久之，在最后不得已赶走房客的时候，拖欠的房租已经积累成了很大的数字，房客等于免费白住了好几个月。
当时赶走律师的时候，他使用了很多专业的技术来拖延，估计也是他在二十年职业生涯中积累的经验，全用到了我们身上。 举个例子，他每隔两天往账户里存进几十块钱，很小的金额，这个操作他是为什么呢？仔细想，主要是让我们算不准欠房租的数额。这个数字不准，起诉就会被驳回。后来我们发现他的操作，直接把银行账户关掉，要还钱就开现金支票，而且要付全部全款。在我把这位律师告上法庭后，他还要反告房东和我，一共列了25条，但在法庭上全部被驳回。
律师没办法，只能到法庭和我们硬杠。
去法庭上庭前，我们准备了所有的租约，我们对房客指责反驳的证据，包括房客说暖气不工作。我则提供了修理的单据，电话短信记录等。还有就是收款账户的所有明细，每个月收了房客多少钱，来证明房客没有交足房租。租约是一定要有的。最后的结果是律师房客同意搬出去，分期付款偿还房租。
说回到脸书旁边的房客，比起上一次我们遇到的专业级租霸差的还是比较多。开始的套路都是类似，当时房东还在中国，我们微信开会讨论这件事，我讲了以前处理过的几起类似的经历和房东损失的一些例子。
房东说再给租客一次机会，看看能不能收到钱，结果租客给了几百，第二个月又是少交租。而且还拖了大半个月。这时候房东才真正下决心把房客请走。
接下来我们正式接手物业管理，在我们和房客沟通无果的情况下，发了3天notice通知给房客，之后启动了eviction 驱赶房客的程序。还好那时候是在疫情前。Evction 的过程遇到一些阻力，房客当然感觉很不情愿搬走，找了 City 是市政府的人来检查房子，挑毛病，说因为房东给他们住了不好的房子，影响到了他们的健康等等，要去告房东。
这些都是租客很常见的反应，一旦又纠纷，房客会挑的毛病，暖气坏掉房东没有及时修理，热水器坏了没有修，家里有老鼠没有及时清理。这些事情，作为房东，如果房客提出涉及到健康和安全的事情， 需要马上回应并且解决，否则今后会被挑出来说。我还有一个讲座，专门教房东如何进行出租物业管理，对于自己管理房子的朋友，建议可以看一下。
在这期间，房东还在中国，都是在下午晚上我们用微信密切交流。我们向房东更新现在的情况，分析时局，提出我们的方案。房东那边会告诉我们他的顾虑，可以接受的尺度，并且给出清晰的反馈。最让我们感动的是，房东采纳了我们所有的建议和解决方案。这是对我们最大的信任，也是我们继续更好完成这项任务的原因。
我们这边的律师，和房客请的律师，是非盈利组织免费的律师，一起商谈，过了一次堂，之后在私下协商。每次赶房客我都会和律师到法庭，参加过仲裁、调节，还有私下协商和解。一般赶房客的情况不会旷日持久进入诉讼程序，大部分都可以双方协商解决。上次赶走律师租霸的情况是最难的一次，和那位律师房客进入仲裁法庭，还被反告，不过最后也成功将这位律师租霸请走了。
和脸书旁边的房客在法庭，我和sharon 小语在一个用来打电话的房间，租客在另外一个房间，两边律师互相穿梭，来回传话，讨价还价。最后双方同意，免除以前房租，房客择期搬走，并且不会再找房东任何麻烦，达成了和解协议。
房客搬离前，我们团队到房子里边去看过状况，房客还是挺配合的。在做物业管理的时候，要进入房子，需要给房客提前一天贴个通知，可以把文件贴在门上之后再进去。因为房客有对房子的使用权，不能随便侵犯。而我要确保房子不被破坏。房子状况挺好，后来很快我们就把房子收了回来。天有不测风云。疫情又开始了。SIP 刚开始的时候不让装修，不让看房，所有的事情也只能等到解禁之后。
这是我们收到房子的时候的样子，墙上油漆、水池、橱柜、地板都很脏。尤其一个小房间被涂成了橘红色。我们团队接手后，在可以装修的时候，第一时间先把地板、墙面、卫生间全部整修，再做深度清洁，光清洁就花了好长时间，因为累计了不知道多少年的灰尘油渍，都是厚厚的一层。全部整修好看起来和以前完全不一样了。 Staging 入场，房子顿时有生活气息，有温馨的感觉了。
这个房子卖的很不容易，从和seller 开始接洽，到接受物业管理和房客协商，到法庭上庭请走房客，遇到疫情全部停止，SIP解禁后开始装修房子，到完全售出，经历了很多坎坷，历时10个月时间。疫情时，房客都在里边，不过seller一直给与我们很大的支持，采纳了我们所有的建议和方案。我们团队每一个人也是希望为seller 讨回公道，解决困扰seller的问题。能为认可我们工作的人带来最好的结果，也是我们快乐的来源。