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【买房-买房常识】买房一定要知道的十大"硬伤"

点击观看【No.1】洪水区,地震带渗水区,污染区

https://youtu.be/a1nT-l8pDEk

 

 

点击观看【No.2】消防局,警察局,学校,墓地,宗教场所,商业场所,高压线,变电站

https://youtu.be/0_P7vZW5c1w

 

 

点击观看【No.3】高速路,铁路,机场,垃圾场,收容所

https://youtu.be/UdS-3xx3470

 

在旧金山硅谷地区买房着实就是“不容易”三个字,不仅房价是全美翘楚,而且很多分外老旧的房子还都“百万身家”。当小伙伴们好不容易辛辛苦苦攒够了首付,又鼓足勇气杀出重围抢到了房子,原本想着从此岁月静好,没想到住进去后才发现天天被房子的各种问题烦心,分分钟钟让人有种“离家出走”的冲动。

所以,在买房之前,小伙伴一定要做足功课,记好笔记。找一个经验丰富的经纪人也非常重要,而我们的任务和职责就是帮助小伙伴们在买房时,安全绕过每一个潜在的坑。

一. 洪水区

联邦紧急事务管理署(the Federal Emergency Management Agency, 简称FEMA)从20世纪60年代开始使用100-yearevent这种概念用于风险评估,评估“在百分之一概率事件下,工程项目的可靠性”。FEMA对洪水风险大致分为三个等级:


高风险区:A或V(每年发生洪水概率高于1%)

中低风险区:B,C或X

未分类区:D

所以,基本上来说,洪水概率大于1%的地区,就属于Flood Zone洪水区的范畴了。房子位于洪水区也并不是意味着每年一定会发洪水,只不过相对于其他地区,百年内可能发生洪水的风险更高。如果你居住在洪水高风险区,并且房子仍在进行抵押贷款,那么政府将强制房主购买洪水保险,每年可高达1000-3000美金。房屋若在中低风险区,此项保险就不是必须的。

Palo Alto,Mountain View,Sunnyvale,San Jose均有不少房屋位于A区。

NHD 

若想要知道自己居住的区域是不是洪水区,也可以到下面的这个加州政府网站查询:

https://myhazards.caloes.ca.gov/      

或者  

https://msc.fema.gov/portal/home   

在买卖房屋的时候,需要查看 NHD 报告,如下图。

contract1

对于居住的影响: 

1. Flood 洪水灾害保险。

如果被认定是在Flood 区域,贷款的话,贷款银行会强制性要求屋主购买洪水保险。很多都是超过一千美金每年。Condo或者Townhouse 这样共有产权的物业,有些物业管理HOA 费里边有包含洪水 保险,也有不少不包括, 购房子的住户需要自己购买。所以, 购房时候最好向HOA确认。

2. 对房子修建有特别的要求。 

在洪水区的房子,如果加建地下室很可能会受到限制。比如在湾区的 Palo Alto 地区,不少业主选择建地下室, 因为这个地区的房价昂贵,每块土地的可建筑面积有限,所以很多业主选择建一个地下室以增加面积。 而且地下室面积不算在政府记录中的面积之内。但是, 因为是在洪水区,很可能不能被允许建设。   

 

二. 地震带及渗水区

贯穿旧金山湾区的几个地震带分别为: 圣安德利斯地震带,海沃德断层,罗杰斯溪断层,以及卡拉瓦拉斯断层。分别危及旧金山,东湾和南湾。

购买房屋时,最好避免直接买在地震带上,地震发生时,左右两个板块分离,建在上面的建筑有很大可能被生生撕裂。

液化区与地震带也有很大的关联:

土壤液化(Soil liquefaction)指土壤因外力作用,造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时,砂与水混和成如泥浆般的液体,使土壤失去支撑力,造成地基下陷房屋倾斜等。 大多数情况,这个外力都是由地震造成的。受到地震波冲击时,地基下细碎的土壤被震散,导致地表塌陷或者左右移动。常见于围海造田、垃圾堆填或者地下水充沛的区域,比如内旧金山湾、东湾Brentwood等地。

下图加州政府网站中,紫色的部分是地震带的位置,绿色的区域则是液化区。

earthquake

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三. 受污染地区

Superfund是指 环境保护协会(EPA)的基金资助项目,旨在对污染的土壤及地下水进行治理。

在20世纪80年代,加州圣何塞一个埋于地下的三氯乙烷(TCE)储存罐发生泄漏,污染了半导体厂附近6.5万人的饮用水。事故影响了加州环境恢复和经济发展。此后几年,硅谷成了星罗棋布的Superfund基地,大范围污染导致了更广泛的环保行动,企业也加入到环保工作中来,承诺将厂房迁往郊外,并在原有基础上提高生产标准。

在Sunnyvale,Mountain View,Palo Alto,Santa Clara和San Jose 都有Superfund Site。经过近几十年的治理,湾区这些原本被污染的地区已经被清理得很好了。根据美国环保局网站显示,湾区Superfund区域被污染的土壤早已被全部移走,政府和企业也都积极采取了各种措施修复水土。根据EPA最新监测报告显示,湾区Superfund Site的土壤、水和空气都已达到安全的级别。目前,湾区的Superfund Site大多都已经被改造成了各类商业或者住宅区。

如果担忧Superfund Site 会造成健康隐患的买家,则应该尽可能避免购买此区域的房子。如果想要搜索自己的房屋是否在Superfund Site 污染区,可以点击以下环保局官网链接:

https://www.epa.gov/superfund/search-superfund-sites-where-you-live#map

下图黄色图标显示的是湾区的Superfund Sites

superfund

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四. 消防局/警察署/大医院/墓地/学校/宗教场所/商业区

如果房子紧挨着消防局/警察署/大医院门口,经常就会听到,消防车,警车,救护车的警鸣声。声音虽然不像高速公路那么持续不断,但对声音比较敏感的小伙伴而言,也是需要好好考虑一下的。

所有对于容易产生噪音的房子,我们都十分建议大家在买房前一定要到实地去好好考察一下,并且可以问一下附近的居民:平时是否能听到噪音, 噪音又是否对他们的生活造成不便。

下图是湾区的警察局分布

police

下图是湾区的消防局分布

fire

墓地附近比较安静,但是因为文化不同,避免墓地附近的房子是情有可原的。如何从Google地图中直接识别墓地,请观看开头的视频详解。

 

五. 高压线/变电站

湾区位于高压线附近的房子还不少,虽然目前没有科学报告或数据表明高压线辐射对人体健康是否会有损害,但对于这方面有顾虑的小伙伴还是可以避免买离高压线太近的房子。

高压线有强度级别之分,大高压线一般沿着海湾和高速走。湾区一些好学区的学校也都在高压线附近。

如果房子以后准备转卖的话,高压线会对房价有一定的影响。

想要查询加州地区的高压线/变电站地图,可到以下的政府网站查询: 

https://cecgis-caenergy.opendata.arcgis.com/pages/pdf-maps

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elec2

下图是变电站的卫星地图

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六. 高速路/快速路

房子紧挨着高速公路/快速公路,最大的问题就是噪音。虽然这些道路旁边都做了隔音墙和绿化带,但对其旁边的房屋仍然会产生一定的影响。与火车间断性的噪音不同,公路噪音一般持续时间比较长。对声音比较敏感的小伙伴最好就避免买这类房子,尤其是年代比较久的老房子,隔音效果一般会比较差。

另一方面,公路上车辆疾驰,可能还会飘进不少灰尘,尤其到了夏天,打开窗户,噪音加上扬尘,会对居住的舒适度造成一定的影响。

湾区现在不少新建的联排别墅 (Townhouse) 建在高速路旁边。新房一般来说隔音效果比老房子好很多,建筑标准也比较高, 如果是后两排,噪音应该会减少不少,不过还是建议大家去实地感受一下,看看车流产生的噪音是不是在自己可承受的范围内。

highway

 

七. 铁路/Bart/Caltrain

湾区这里主要的两大火车线路,一是连接旧金山市和南湾的通勤火车 Caltrain,另一条是连接旧金山市到东湾的Bart. 

如果需要乘坐火车通勤的小伙伴,住在火车站附近的确会比较方便,但是离铁轨太近的房子多少都会受到火车鸣笛,铁轨震动等噪音的影响。所以,如果心仪的房子在铁路附近,还是非常建议大家到实地去听一下噪音是否会很大。 

想要查询Caltrain 和 Bart 的火车线路图,可以到以下网站:

http://www.caltrain.com/stations.html

https://www.bart.gov/stations

bart

rail

 

八. 机场

与高速公路的问题类似,机场附近的房子也会因为飞机的起落产生很大的噪音。 旧金山湾区目前有三大主要机场,一处是位于旧金山南面的旧金山国际机场,第二处位于圣何塞中心的的圣何塞机场,第三处是靠近 Sunnyvale 和 Mountain View 北面的军用机场。

民用机场飞机起降非常的频繁,尤其是位于城中心的圣何塞机场,住在那一片区域的小伙伴经常一抬头就能看到巨大的飞机从头顶呼啸而过,同时耳边响起一阵轰鸣声。倘若房屋的隔音设施好,又安装了四层玻璃的窗户话,到了屋内,声音会减小不少。 所以,如果自己心仪的房子在机场附近,还是一定要亲自去实地考察下噪音的影响会有多大。

 

九. 垃圾场

很多居住在Milpitas 的居民,到了夏天都不敢开窗户,不少人还在家中安装了空气净化器,主要原因就是Milpitas 有一个湾区最大的垃圾处理场Newby Island Landfill。它已有八十多年历史,位于880和Dixon Landing Road交口往西,属于北San Jose的地界,但是由于风向大部分情况下是从西北吹向东南的原因,最大的受害者却是Milpitas的居民,尤其是在880/237一带,味道比较明显。

垃圾场的异味不仅影响了居民的居住,也很大损害了附近的房屋价值。

Miplitas 近几年有不少开发商的新建房,对于高房价的湾区而言,Milpitas 的一些新房价格在不少小伙伴可接受的范围内。如果小伙伴想买那边的房子,还是非常建议大家分不同时段到房子附近去走一圈,确认下垃圾的味道是否明显。

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以下是Milpitas垃圾场的发展历史,该垃圾场看来短期内不会搬迁的。

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十. Homeless Shelter流浪汉收容所

收容所聚集了从城市各地到来的流浪汉, 它附近的房子会存在些治安隐患。有些流浪汉可能精神失常,不仅随地解手,还有可能会见人打骂,并且其中的很多人可能是瘾君子。如果收容所管理不善,可能会出现更多潜在的问题。

若新买的房子是Gated Community (有统一进出大门的)或者有保安看管的小区,就会相对好一些。如果是Single Family Home 独立屋, 还是建议不要离收容所太近的位置。

下图我们为大家标注了湾区这里的几大收容所的地理位置。

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更多更详细的实例介绍,请观看视频讲解。