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【买房--买房常识】法拍屋 短售屋 银行屋

 

 

 

 

2008年随着由美国房地产次贷危机引起的全球金融风暴的蔓延, 美国市场上的法拍屋一时盛行。很多人买到了法拍屋, 至于什么是法拍屋, 为什么会产生法拍,如何购买法拍屋,以下我们可以讨论:

     

“法拍屋”一般而言之就是屋主提供担保物(土地,建物)向银行贷款后,因为缴不起房贷或故意不缴房贷,而被银行交由法院强制执行拍卖以抵 还银行贷款的房屋或土地。简单地说,就是指法院拍卖的房 子,由于法院进行拍卖不是以牟取利润为目的,所以通常拍卖价格会比市场价低,因而吸引越来越多人选购法拍屋。很多人把foreclosure翻译成法拍屋, 其实foreclosure指的是一个过程,即当贷款人或屋主无法履行按揭合约去偿还债务时,债权人通过出售或收回房产权,进而追回屋主所欠贷款的过程。

 

一般来说,当屋主停止还贷后三到六个月,债权人就会提交一份《拖欠贷款通告》(Notice of Default-简称NOD)并在当地政府机关做记录,公 诸于众,从此foreclosure就开始了。这可能是大家习惯上说的“法拍屋”,以下是foreclosure的流程和种类:

 

一、法拍前的宽限期 (Pre-foreclosure) 

当贷款人偿还贷款能力出现问题后,不能缴纳贷款后, 贷款人或屋主可以在各州法律允许的宽限期(grace period)内设法还清所拖欠的贷款而 使原贷款得到复效(reinstate)。这个宽限期叫做pre-foreclosure, 一般有三个月。在宽限期内,贷款人要想办法偿还拖欠贷款,如果不能申请“重新贷款” (refinance)以获得较低的利息来降低每月的还 贷数目,屋主还可以常识申请“修改贷款”(loan modification),这个需要贷款人和贷款银行进行磋商,贷款银行也许会根据屋主的经济情 况来决定是否给予适当的降息等,从而让屋主能够继续还贷供房。

 

二、短售屋 (Shortsale)

贷款人除了常识从新贷款或者修改贷款外,在宽限期内还可以选择将房产出售,用销售所偿还贷款, 有人称为“短售屋”(shortsale),由于销售仓促,很多短售屋的售价较低,甚至售价不足以还清贷款,这种情况下,屋主可以向债券人申请短售(shortsale),债权人会根据屋主的经济情况决定是否同意并承担部分损失。对于贷款款人,如果债权人同意短售,房屋出售后不会影响其信用记录。对于债权人,也可以不必经历“法拍”程序。对于短售屋,虽然标价很便宜,但是购买过程也许会比较漫长,有些需要三个月,所以需要买家的耐心。买方向屋主报价 后,屋主需要得到债权人的出售批准,另外也许还存在其他债权人,比如第二债权人, 拖欠工程款债权人等等,都需要进行协商。 这也就是为什么短售屋审批时间较长了。

 

三、法拍程序(public auction)

在宽限期结束后,如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款,接下来的程序就是其房产就会被公开拍卖的方式(public auction) 。 法拍屋虽然价格便宜, 但也许会带来不可遇见的麻烦。 比如如果房子可能拖欠工程款,其他贷款, 虽然以便宜价格购入,但负债也许会更高。所以,在购买法拍屋前,最好事先对拍卖的房屋做详细的调查,然后在公开 拍卖市场上出价。按照规定,买主在竞拍后付现金,而且可能没有足够的时间去完成产权查验和房屋检查,对法拍的规定,需要向法拍主办方了解清楚。

 

四、银行屋(REO ,Real Estate Owned

在上一步,法拍不成功,债权人将取得产权,成为屋主,然后雇佣地产经济在将房产放在公开市场出 售。这类房子叫“银行屋”,“银主盘”,“银行盘” 银行屋和短售屋比较,银行屋会更多保证产权的完整性, 而且相对清晰,因为产权已经转移过一次给银行。即便这样, 很多银行屋还是在收房过程中遭到破坏,或者房屋状况不尽人意,所以在购买银行屋前,最好要仔细检查。

         

另外,涉及到法拍屋的贷款是受到政府机构保护的情 况,如住房建设与城市开发部(HUD,Department of Housing and Urban Development)或退伍军人安置事务部(VA,Department of Veterans Affairs)等,那么银行法拍屋就变成了政府机构法拍屋,在这种情况下,就由政府机构来负 责出售法拍屋。

 

短售屋,法拍屋有以下不足:

1. 也许会涉及到产权纠纷。

2. 房屋本身有可能遭受损坏。最好实现调查。

3. 购买短售屋所花时间也许比正 常买房为长。

4. 在标价低时,会同时有很多竞 争者出价,压缩利润空间。

     

总之, 不管购买法拍屋,短售屋还是银行屋, 实现都要做足功课,进行调查, 咨询专业人士以减小投资风险,增加投资的成功率。